Traditionnellement, la clause résolutoire permet au bailleur de mettre fin au bail si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles.
Cependant, cette faculté n'est pas absolue et doit être exercée de manière loyale et de bonne foi. Ainsi, la jurisprudence classique exige du bailleur qu'il ne fasse pas usage de cette clause de manière abusive ou de mauvaise foi.
Les décisions de la Cour de cassation des 15 décembre 1976 (Civ. 3e, 15 déc. 1976, Bull. civ. III, n° 465) et 5 juin 1991 (Civ. 3e, 5 juin 1991, Bull. civ. III, n° 163) ont déjà établi que la mauvaise foi du bailleur peut neutraliser l'application de la clause résolutoire, la considérant comme une simple prérogative contractuelle et non comme un droit incontestable.
Un cas plus récent analysé par la Cour de cassation va encore plus loin en cassant un arrêt d'appel qui n'avait pas suffisamment recherché si la clause avait été mise en œuvre de mauvaise foi. Dans cette affaire, le locataire reprochait à son bailleur, également concurrent commercial, d'avoir activé la clause résolutoire dans le but inavoué d'éliminer un concurrent.
La Cour de cassation a estimé que l'appel n'avait pas légalement justifié sa décision de ne pas explorer cette allégation de mauvaise foi, qui, si avérée, pourrait constituer un abus de droit (Civ. 3e, 31 mars 2009, Loyers et copr. 2009, n° 120, obs. Chavance).
Cette décision invite explicitement les juges du fond à prendre en considération les motifs sous-jacents à l'activation d'une clause résolutoire, et pas seulement les manquements contractuels apparents. Cela impose aux bailleurs un devoir de vigilance accru et les encourage à agir de manière transparente et équitable dans l'exercice de leurs droits contractuels.
En conclusion, la jurisprudence rappelle l'importance de la bonne foi dans l'exécution des contrats et pourrait limiter les pratiques considérées jusqu'à présent comme légalement admissibles. Pour les preneurs, elle représente une protection supplémentaire contre les pratiques déloyales de certains bailleurs. Pour ces derniers, elle souligne la nécessité de réviser leurs stratégies d'administration des baux commerciaux pour s'assurer qu'elles soient conformes aux exigences de loyauté et de bonne foi, renforçant ainsi les principes de liberté et d'équité contractuelles.
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