Le plafonnement des loyers commerciaux est une mesure réglementaire qui affecte directement les rapports entre les propriétaires d'immeubles commerciaux et les entreprises qui les louent. En effet, ce plafonnement vise à contrôler l'augmentation des loyers pour éviter que ceux-ci ne deviennent prohibitifs pour les entreprises locataires, notamment dans des périodes économiques instables ou en cas de forte inflation.
La régulation principale concernant ce plafonnement est issue du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, qui modifie certaines règles du Code de commerce relatives aux baux commerciaux. Selon ce texte, lorsqu'il y a révision du loyer d'un bail commercial, l'augmentation de ce loyer ne peut pas dépasser un certain indice, appelé l'indice des loyers commerciaux (ILC). L'ILC est un indicateur qui mesure l'évolution des loyers commerciaux et qui est calculé en fonction de l'inflation, de l'activité du secteur du commerce et des services, et de la croissance du chiffre d'affaires du commerce de détail.
Dans un contexte d'inflation récente, des lois supplémentaires ont été adoptées pour ajuster le plafonnement des loyers à la réalité économique actuelle, tout en essayant de soutenir les petites et moyennes entreprises (PME). La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 et l'amendement par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 ont instauré un plafond spécifique de 3,5 % pour la variation annuelle de l'ILC, valable jusqu'au premier trimestre 2024. Cela a été fait dans le but de protéger les PME contre des hausses soudaines et élevées de loyer qui pourraient menacer leur stabilité financière en période d'inflation, où les coûts augmentent de manière générale.
Historiquement, les tribunaux ont souvent dû interpréter et appliquer ces règles de plafonnement dans un environnement économique changeant. Par exemple, un jugement clé de la Cour de cassation en 1980 a clarifié que lors du renouvellement d'un bail, le loyer ajusté devait refléter un équilibre entre la valeur de marché de la location et les conditions économiques spécifiques du moment, tout en respectant le droit à la propriété.
La jurisprudence plus récente, comme celle de 2019, continue de confirmer que même un loyer plafonné doit refléter la valeur de marché pour rester équitable. Ainsi, les dispositions actuelles cherchent non seulement à protéger les PME mais aussi à offrir une certaine prévisibilité des revenus pour les bailleurs, contribuant à un équilibre économique qui respecte les intérêts des deux parties.
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